처음 청약가점제를 준비했을 때 가장 헷갈렸던 부분이 바로 ‘무주택기간’이었습니다. 분명 집을 산 적이 없는데도, 만 나이 계산과 혼인 시점, 배우자 이력까지 따져봐야 한다는 말을 듣고 서류를 몇 번이나 다시 확인했던 기억이 납니다. 특히 “언제부터가 무주택기간의 시작인지”를 잘못 이해해서 점수가 달라질 뻔했던 터라, 그 이후로는 관련 규정을 하나씩 정리해 두고 확인하는 습관이 생겼습니다.
무주택기간이란 무엇인지
청약가점제에서 말하는 무주택기간은 말 그대로 주택을 소유하지 않은 기간을 뜻합니다. 이때 단순히 본인만 보는 것이 아니라, 청약 신청자의 배우자(사실혼 포함)까지 함께 따져서 둘 중 한 명이라도 주택을 소유했던 기간은 무주택기간에서 제외됩니다.
무주택기간으로 받을 수 있는 최고 점수는 32점이며, 15년 이상 무주택이면 만점을 받습니다. 따라서 언제부터 무주택기간이 시작되는지, 중간에 주택 소유 이력이 있는지, 배우자의 이력은 어떤지 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
무주택기간의 기준 시점과 시작 시기
무주택기간을 계산할 때는 두 가지를 꼭 기억해야 합니다. 하나는 ‘언제까지’를 볼 것인지에 대한 기준 시점이고, 다른 하나는 ‘언제부터’를 시작점으로 할 것인지입니다.
청약 신청일을 기준으로 계산
무주택기간은 청약 신청일 현재를 기준으로 역산합니다. 청약을 넣는 날을 기준으로, 그 이전에 얼마 동안 주택을 소유하지 않았는지를 보는 방식입니다.
청약자 본인의 시작 시점
청약자 본인의 무주택기간은 일반적으로 만 30세가 되는 날부터 계산합니다. 다만 예외적으로 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일을 기준으로 삼습니다.
- 만 30세가 되기 전(29세 이하)에 아무리 오래 집을 안 샀더라도, 무주택기간 점수는 만 30세가 되는 날부터 계산합니다.
- 반대로 28세에 결혼을 했다면, 혼인신고일부터 무주택기간이 시작됩니다.
이 부분을 잘못 이해하면 “집을 한 번도 산 적이 없는데 왜 기간이 짧게 나오지?” 하는 상황이 생길 수 있어 실제로 많이 혼동하는 부분입니다.
배우자의 무주택기간 포함 방식
결혼을 한 상태에서 청약을 넣는다면, 배우자의 이력도 함께 고려됩니다. 청약가점제에서는 세대 단위로 주택 보유 여부를 보는 경우가 많기 때문에, 배우자의 과거 주택 소유 이력은 생각보다 중요하게 작용합니다.
혼인신고일을 기준으로 합산
혼인신고일을 기준으로, 배우자가 무주택인 기간을 함께 계산합니다.
- 혼인신고일 당시 배우자가 이미 무주택이었고, 그 이후에도 집을 소유하지 않았다면 그 기간은 그대로 무주택기간에 합산됩니다.
- 혼인 전 배우자가 집을 소유하다가 처분하고 무주택이 된 경우라면, 처분 후부터 혼인신고일 당시까지의 무주택기간만 인정될 수 있습니다.
배우자가 재혼인 경우
배우자가 재혼인 경우, 이전 혼인 관계에서 주택을 소유했던 기간은 무주택기간으로 인정되지 않습니다. 다시 말해, 과거 배우자와의 혼인 기간 중 집을 보유했던 이력이 있다면 그 기간은 제외되고, 실제로 무주택이었던 기간만 인정됩니다.
주택 소유 이력과 전산 확인
무주택기간은 단순히 “집이 없다”고 말한다고 인정되는 것이 아니라, 각종 전산자료를 통해 확인됩니다.
주택 소유 여부 확인 방법
무주택 여부 확인에는 다음과 같은 자료가 활용됩니다.
- 주민등록등본, 가족관계증명서
- 부동산 등기부등본 및 주택 소유 이력
- 관계 기관 전산망 조회 결과
과거에 집을 소유했더라도 등기 상 소유권이 이전되어 더 이상 본인 명의 주택이 없고, 전산상 무주택으로 확인된다면 그 이후 기간은 무주택기간으로 인정될 수 있습니다.
주택 외 자산 소유와의 관계
토지나 상가, 창고 같은 건물을 소유한 이력이 있다고 해서 무조건 무주택기간에 불리하게 작용하는 것은 아닙니다. 무주택기간은 기본적으로 ‘주택’ 소유를 기준으로 하기 때문입니다.
다만 주택에 딸려 있는 부수 토지나, 실질적으로 주거용으로 사용하는 건축물 등은 예외가 될 수 있어, 애매한 경우에는 반드시 사전에 확인하는 것이 안전합니다.
상황별 무주택기간 계산 시 유의할 점
실제 사례를 떠올려 보면, 같은 무주택자라고 해도 상황에 따라 계산 결과가 꽤 다르게 나옵니다. 특히 나이, 혼인 여부, 상속 여부 등에 따라 세부 규정이 달라질 수 있습니다.
미혼 상태에서의 무주택기간
미혼인 상태에서 만 30세가 넘도록 집을 소유한 적이 없다면, 만 30세가 되는 날부터 청약 신청일까지의 기간이 그대로 무주택기간이 됩니다. 예를 들어 만 30세 이후 7년 동안 계속 전세나 월세로 살았다면, 무주택기간은 7년으로 계산됩니다.
혼인 후 배우자 이력의 영향
혼인 후에는 나 혼자 집을 사지 않았다고 해서 안심할 수만은 없습니다. 배우자가 과거에 주택을 보유했던 기간이 있다면, 그 부분이 무주택기간에서 빠질 수 있기 때문입니다.
- 혼인 전에 배우자가 집을 소유했다가 처분했다면, 처분 후부터 실제 무주택인 기간만 합산됩니다.
- 혼인 후에 함께 집을 샀다가 다시 처분한 경우라면, 그 집을 소유했던 기간은 당연히 무주택기간에서 제외됩니다.
주택 처분 후 무주택기간
과거에 집을 소유한 적이 있더라도, 매도하여 소유권을 이전한 날부터는 무주택으로 인정될 수 있습니다. 이때 중요한 기준은 ‘실제 등기상 소유권이 이전된 날’입니다.
예를 들어, 2020년 5월에 집을 판 뒤 지금까지 집을 다시 사지 않았다면, 2020년 5월부터 청약 신청일까지가 무주택기간이 됩니다. 다만 그 이전에 집을 소유했던 기간은 당연히 무주택기간에서 빠집니다.
상속·증여 등으로 인한 일시적 소유
실제 생활에서는 본인이 집을 사려는 의도가 전혀 없었는데, 상속이나 증여로 갑자기 주택을 소유하게 되는 경우도 있습니다. 이럴 때는 일정 조건을 충족하면 무주택으로 간주될 수 있습니다.
- 상속받은 주택을 법에서 정한 기간 내에 처분한 경우
- 이미 다른 주택을 소유한 세대원이 상속을 받아 일시적으로 중복 소유가 된 경우 등
상세 기준은 시기와 제도 변경에 따라 달라질 수 있어, 실제로 상속이나 증여로 주택을 보유한 이력이 있다면 관련 법규와 모집공고의 예외 규정을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.
무주택기간에 따른 점수 구조
무주택기간이 길수록 점수가 높아지는 구조이지만, 해마다 일정 점수씩 올라가는 방식이라 대략적인 감을 잡아두면 청약 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.
- 15년 이상: 32점
- 14년: 30점
- 13년: 28점
- 12년: 26점
- 11년: 24점
- 10년: 22점
- 9년: 20점
- 8년: 18점
- 7년: 16점
- 6년: 14점
- 5년: 12점
- 4년: 10점
- 3년: 8점
- 2년: 6점
- 1년: 4점
- 1년 미만: 2점
실제로 점수를 계산해 보면 “생각보다 점수가 잘 안 나온다”는 느낌을 받는 경우가 많습니다. 특히 10년 이상 구간부터는 한 해 한 해 올라가는 점수 차이가 청약 경쟁력에 꽤 크게 작용하기 때문에, 본인의 정확한 무주택기간을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
실제 준비 과정에서 도움 되는 체크 포인트
무주택기간을 정리할 때는 머릿속으로만 계산하면 거의 항상 헷갈립니다. 경험상, 다음과 같이 하나씩 체크해 보는 방식이 비교적 덜 실수합니다.
- 본인의 만 30세가 되는 날짜와, 혼인신고일 중 어떤 날이 기준인지 먼저 확인합니다.
- 그 이후에 본인 명의로 주택을 소유한 이력이 있는지, 있다면 취득일과 처분일을 정확히 확인합니다.
- 배우자의 과거 주택 소유 이력, 특히 혼인 전·후의 취득·처분일을 구분해 기록합니다.
- 상속·증여로 주택을 소유한 적이 있다면, 상속 개시일과 처분일, 예외 적용 여부를 모집공고나 관할 기관을 통해 확인합니다.
- 마지막으로, 등기부등본과 전산 조회 결과가 실제 인식하고 있는 내용과 일치하는지 점검합니다.
이렇게 정리해 두면 청약을 넣을 때마다 헷갈리지 않고, 입주자 모집공고를 보면서도 내 상황에 어떤 조항이 해당되는지 훨씬 수월하게 판단하실 수 있습니다.