처음 내 집을 마련하겠다고 마음먹었을 때, 대출 서류를 잔뜩 들고 은행과 회사, 홈택스를 오가며 한참을 헤맸던 기억이 있습니다. 특히 ‘장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제’라는 말을 처음 들었을 때는 이름부터 어렵게 느껴졌습니다. 그런데 한 번 구조를 이해하고 나니 매년 연말정산 때 꼭 챙기는 항목이 되었고, 실제로 환급액 차이가 꽤 커서 주거비 부담을 덜어주는 데 도움이 되었습니다. 아래에서 이 제도를 핵심만 정리해 보겠습니다.
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제란
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 근로소득자가 집을 사기 위해 받은 주택담보대출의 이자를 갚을 때, 그 이자 상환액을 소득공제해 주는 제도입니다. 소득공제이기 때문에, 이자 상환액만큼 과세표준이 줄어들고 그 결과로 내야 할 세금이 감소합니다. 제도의 목적은 무주택자나 1주택자의 내 집 마련을 지원하고, 장기 주택담보대출의 이자 부담을 덜어주는 데 있습니다.
공제를 받기 위한 기본 요건
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받기 위해서는 근로소득자 요건, 주택 요건, 차입금(대출) 요건 세 가지를 모두 만족해야 합니다.
근로소득자 관련 요건
먼저 공제를 받을 수 있는 사람의 조건입니다.
- 해당 과세연도에 근로소득이 있는 근로소득자여야 합니다. 사업소득자만 있는 경우에는 이 공제를 적용받지 못합니다.
- 원칙적으로 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 세대주이면서 주택 소유자여야 합니다.
- 다만 세대주가 아니어도, 같은 세대에 속한 세대원 중 실제로 그 주택에 거주하고 있으면서 해당 대출 이자를 상환하는 사람이라면 공제를 받을 수 있습니다.
- 주택 보유 현황은 1주택이 원칙입니다. 해당 주택 외에 다른 주택을 소유하지 않는 1주택 세대주(또는 실거주 세대원)여야 합니다.
- 이사 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우에도, 일정 기간 내 종전 주택을 양도하는 등 세법상 요건을 충족하면 공제를 인정받을 수 있습니다.
주택 관련 요건
어떤 집을 사면서 받은 대출이냐에 따라 공제 가능 여부가 갈립니다.
- 주택법상 주택이어야 하며, 아파트·연립·다세대·단독주택 등이 포함됩니다. 일반적으로 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 이 제도의 공제 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.
- 주택 가격은 취득 당시 기준시가(분양권의 경우 분양가)를 기준으로 판단합니다. 현재 시세가 아니라 취득 시점의 기준가라는 점이 중요합니다.
- 2020년 이후 발생한 차입금의 경우 주택의 취득 당시 기준시가가 6억 원 이하인 주택이어야 공제가 가능합니다. 2014년부터 2019년까지의 차입금은 5억 원 이하 기준이 적용되었습니다.
- 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다. 전세나 월세로 다른 사람에게 임대만 하고 본인은 살지 않는 경우에는 이 공제를 적용받을 수 없습니다.
차입금(대출) 관련 요건
대출 자체에도 몇 가지 필수 조건이 있습니다.
- 대출 목적이 주택 취득을 위한 것(주택담보대출 등)이어야 합니다. 단순 생활자금 대출이나 신용대출 등은 대상이 아닙니다.
- 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 새로 갈아탄 대환대출이라도, 요건을 충족하면 계속 공제를 받을 수 있습니다.
- 상환 기간은 원칙적으로 10년 이상이어야 하며, 10년 미만인 경우는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상에 포함되지 않습니다.
- 구체적으로는 10년 이상 15년 미만, 15년 이상 대출에 대해 서로 다른 공제 한도가 적용됩니다.
- 차입자와 주택 소유자가 동일해야 합니다. 공동명의인 경우에는 차입자도 공동 소유자이거나, 대출을 받은 사람이 그 주택의 소유자여야 합니다.
- 대출에 대한 저당권이 해당 주택에 설정되어 있어야 합니다. 무담보 대출이나 다른 자산에 담보를 잡은 대출은 공제 대상이 아닙니다.
소득공제 금액과 한도
이 제도가 실제로 어느 정도까지 도움을 주는지 파악하려면 공제 대상 금액과 한도를 이해하는 것이 중요합니다.
공제가 가능한 금액의 범위
장기주택저당차입금 공제 대상이 되는 금액은 원리금 상환액 전체가 아니라, 그 중 이자 상환액 부분만입니다. 같은 금액을 매달 상환하더라도, 원금과 이자의 구성 비율이 달라지기 때문에 연도별 이자 상환액이 다를 수 있고, 그에 따라 공제받는 금액도 변동됩니다. 원금 상환액은 이 제도의 공제 대상에 포함되지 않습니다.
연간 공제 한도
연간 공제 한도는 대출 기간과 상환 방식, 금리 방식에 따라 달라집니다. 최근 기준(2023년 이후 발생한 차입금 기준, 세법 개정 시 변동 가능)으로는 다음과 같이 구분됩니다.
- 상환기간 15년 이상이면서 고정금리 또는 비거치식 분할상환 방식인 경우: 연간 최대 1,800만 원 공제
- 상환기간 15년 이상이지만 위에 해당하지 않는 방식(예: 변동금리, 거치식 등)인 경우: 연간 최대 1,500만 원 공제
- 상환기간 10년 이상 15년 미만인 경우: 연간 최대 300만 원 공제
과거에는 총급여액이 일정 수준 이하(예: 7천만 원 이하)여야 공제를 받을 수 있는 소득 요건이 있었지만, 최근 기준으로 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에는 총급여액 제한이 적용되지 않고 있습니다. 다만 다른 주택 관련 공제 항목(주택마련저축 등)은 별도의 소득 요건이 있을 수 있어, 각각 따로 확인하는 것이 필요합니다.
신청 방법과 필요한 서류
실제 연말정산에서 이 공제를 챙기려면 어떤 절차를 밟아야 하는지, 직접 경험해 보면 생각보다 간단하지만 처음에는 헷갈리기 쉽습니다.
준비해야 할 서류
일반적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.
- 금융기관 발행 서류
- 장기주택저당차입금 이자상환 증명서(은행 등 대출을 받은 금융기관에서 발급)
- 주택 관련 서류
- 주택 등기부등본 또는 분양계약서, 매매계약서 사본 등 주택 취득을 증명할 수 있는 서류
- 주민등록등본(세대주 여부 및 실거주 여부 확인용)
- 기타
- 근로소득원천징수영수증(회사에서 연말정산 시 제공)
연말정산을 통한 신청 절차
회사에 다니는 근로소득자의 경우 보통 다음과 같은 순서로 진행합니다.
- 국세청 홈택스의 연말정산 간소화 서비스에 접속해, 금융기관에서 전송한 장기주택저당차입금 이자상환액 자료가 자동으로 조회되는지 확인합니다.
- 만약 간소화 서비스에 이자상환 내역이 누락되어 있다면, 대출을 받은 은행 또는 금융기관에 직접 방문하거나 인터넷뱅킹을 통해 ‘장기주택저당차입금 이자상환 증명서’를 발급받습니다.
- 발급받은 증명서와 필요 서류를 회사에 제출하거나, 회사의 연말정산 시스템(사내 인트라넷 등)에 업로드합니다.
- 추가로 확인이 필요할 수 있는 부분(주택 보유 수, 실거주 여부 등)은 회사 인사·총무 부서나 세무 담당자가 별도의 자료를 요구할 수 있습니다.
만약 회사에서 연말정산을 하지 못했거나 누락된 부분이 있다면, 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 직접 홈택스를 통해 신고하면서 이 공제를 반영할 수도 있습니다.
주의해야 할 사항과 자주 놓치는 부분
실제 적용 과정에서 자주 실수하는 부분들을 정리해 보겠습니다.
- 1주택에 대한 공제 원칙
본인 명의 주택이 여러 채인 경우, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 1주택에 대해서만 적용됩니다. 대출이 여러 건이라면 어느 주택의 대출을 기준으로 공제를 받을지 선택해야 합니다.
- 대환대출 시 요건 유지
기존 주택담보대출을 상환하고 새로운 금융기관으로 갈아타는 경우에도, 새 대출이 주택담보대출이고 상환 기간·저당권 설정 등 기본 요건을 충족하면 공제를 계속 받을 수 있습니다. 이때 대출 기간이 줄어들어 10년 미만이 되지 않도록 주의해야 합니다.
- 주택 취득일 기준 가격 확인
주택 가격 요건은 대출 실행일이 아니라 주택을 취득한 시점의 기준시가 또는 분양가를 기준으로 합니다. 시간이 지나 시세가 많이 올라 6억 원을 넘었다고 해서, 취득 당시 기준에 맞았다면 공제 자격이 사라지는 것은 아닙니다.
- 공동명의 주택의 공제 가능자
공동명의인 경우에도 공제를 받을 수 있는 사람은 1인입니다. 일반적으로 대출을 실제로 받은 사람(차입자)이면서, 세대주이거나 세대원 중 그 주택에 실제 거주하는 사람이어야 합니다. 공동명의자 모두가 나누어 공제를 받는 방식은 허용되지 않습니다.
- 실거주 요건
대출은 본인 명의로 되어 있지만, 주택을 세를 주고 본인은 다른 곳에 거주하는 경우에는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제가 인정되지 않습니다. 실거주 요건은 세무서에서 중요하게 보는 부분이라, 주민등록등본 등으로 거주 사실을 명확히 해두는 것이 좋습니다.
- 세법 개정 가능성
공제 한도, 대상 주택 가격, 소득요건 등은 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 매년 연말정산 시즌이 되면 국세청 안내 자료나 회사에서 제공하는 안내문을 한 번씩은 꼭 확인하는 것이 안전합니다.
실제로 이 공제를 챙긴 뒤에는 같은 금액을 상환하더라도 세 부담이 줄어드는 효과를 체감하게 됩니다. 처음에는 용어도 낯설고 서류 준비가 번거롭게 느껴지지만, 한 번 제대로 정리해 두면 이후에는 간소화 서비스로 대부분 자동 조회가 되기 때문에 훨씬 수월하게 관리할 수 있습니다.